Les Défis Règlementaires de L'aménagement
Comment définir le métier d’Aménageur ?
Longtemps, l’Aménageur a été un simple intermédiaire foncier, « vendeur de lots équipés » : de l’achat de foncier (généralement nu et facilement constructible) à la revente de terrains équipés, il se chargeait de les viabiliser après avoir obtenu quelques autorisations basiques « pour lotir ». Le foncier constructible abondant et faiblement réglementé par des collectivités peu regardantes, ont favorisé une réputation de « lotisseur, consommateur de foncier» … « au métier facile ».
Aujourd’hui, cette vision est totalement dépassée : l’Aménageur est devenu un opérateur global pluridisciplinaire, qui intervient pour transformer des fonciers de plus en plus rares et complexes, définir des usages et valoriser des « droits d’occupation des sols » au sein des projets qu’il doit définir. Il devient un « producteur de projets et de droits de construire ou d’occuper».
Peux-tu nous expliquer en quoi consistent ces évolutions ?
Tout d’abord, par la fin de l’abondance foncière : nous devons préserver les grandes terres agricoles, les espaces naturels… La prise de conscience écologique et climatique oriente directement nos choix : la limitation de consommation d’espaces et le « ZAN » (Zéro Artificialisation Nette) sont des directives incontournables aujourd’hui. La reconversion de friches constitue les cibles foncières à privilégier mais apporte de nouvelles problématiques (pollutions, recyclage déchets, biodiversité, etc.)
Ensuite par la multiplication des démarches et autorisations nécessaires : En aménagement, un projet fait l’objet de nombreuses autorisations et démarches préalables à tout dépôt de PC (zone d’aménagement concerté ou permis d’aménager, autorisation environnementale, autorisation loi sur l’Eau, dérogation espèces protégées, défrichement, déclaration d’utilité publique, modification du PLU, etc.) obtenues au terme de procédures encadrées par une réglementation très compartimentée (Codes urbanisme, Environnement, Foncier, Forestier, Energie, etc.) où il est parfois difficile de s’y retrouver.
Cela conduit très souvent à un travail conséquent et un temps long avec les institutions et partenaires multiples (collectivités, préfet, DREAL, MRAe, opérateurs de compensation, associations, etc.) afin d’obtenir toute « la série de feux verts » pour réaliser le projet.
Puis, par l’évolution de la notion de « Projet » et de l’approche environnementale : un « Projet », selon le Code de l’Environnement, se définit par la globalité de ses impacts environnementaux, depuis sa conception jusqu’à son exploitation par les entreprises. Ainsi, aménager un foncier n’est plus un projet mais une étape dans le « Projet ». Souvent à l’origine du montage du « Projet », l’Aménageur doit anticiper le programme, prévoir les mesures environnementales, concevoir les stratégies énergétiques et Bas Carbone,… puis conduire les démarches d’autorisations auprès des diverses entités administratives parfois antagonistes (collectivités, préfet, DREAL, MRAe, commissions, associations, etc.).
Obtenir tous les feux au vert pour le Projet relève d’un véritable parcours d’endurance. Et un mauvais départ peut compromettre les avancées…
Le rôle de l’Aménageur est donc crucial.
Comment cela se traduit dans les grands projets d’aménagement de FAUBOURG PROMOTION ?
Aujourd’hui, nous avons 3 priorités indispensables pour développer nos projets :
- analyser dès le départ les possibilités de Projet, avec des études et expertises complètes : urbanisme, faune/flore, sites et sols pollués, risques et process industriels, pyrotechnie, gestion hydraulique, juridique, etc., dont les enjeux et contraintes se superposent et amènent à faire des choix d’aménagement ou d’évitement comme à FOS SUR MER(13), à CHAMPIGNY(51) ou à CREIL (60).
- Identifier, prospecter, maîtriser les terrains de compensations écologiques (zone humide, faune/flore). Les besoins peuvent atteindre plusieurs centaines d’hectares, comme à FOS SUR MER !
- et surtout, recueillir les appuis politiques : convaincre, concerter et faire adhérer les élus et partenaires locaux nécessitent d’apporter des projets concrets, innovants et toujours plus écologiques, d’intérêt public majeur, l’emploi n’étant plus la priorité.
En cela, le travail avec les différentes filiales du Groupe IDEC est essentiel pour le développement des projets : la définition des stratégies énergétiques, Hydrogène et Bas Carbone avec IDEC Energy, l’innovation et les nouveaux concepts économiques (hôtel hybride, logistique urbaine, station hydrogène) puis la préparation des projets de constructions et ICPE avec les filiales « constructeurs » font partie du process de développement des projets de demain.
